人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 | 拆迁纠纷律师

第1条

在本解释中，“商品房买卖合同”是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将尚未完工或竣工的房屋出售给社会公众，并将其所有权转移给买受人的合同，其价款由买受人支付。

第2条

未取得商品房预售许可证明的出卖人和买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前已经取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。

第3条

商品住宅的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就开发规划范围内的商品住宅及其相关设施所作的具体说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及商品住宅价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这一说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同中，也应被视为合同内容，当事人一方违约应承担违约责任。

第4条

以认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律有关定金的规定处理；由于不可归责于当事人双方的原因未订立商品房买卖合同的，出卖人应当返还定金。

第5条

认购、订购、预订商品房的协议，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约定收取购房款的，应认定为商品房买卖合同。拆迁纠纷律师

第6条。

因商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续，当事人请求确认合同无效的，不予支持。双方同意将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，自其约定，但一方已履行主要义务，另一方接受的除外。

第7条。

拆迁人和被拆迁人应当签订房屋拆迁补偿安置协议，约定拆迁人与被拆迁人应当对被拆迁人进行补偿安置，补偿安置方式为产权调换，被拆迁人应当对被拆迁人给予补偿安置，被拆迁人要求优先取得补偿安置房屋的，应当给予支持。被拆迁者要求解除拆迁补偿安置协议的，应当按照本解释第八条的规定办理。

第8条

有下列情形之一，致使商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人在未通知买受人的情况下，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)出卖人未通知买受人而将房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。

第9条。

卖方在订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，致使合同无效或者被撤销、解除的，买方可以要求卖方返还已付购房款及利息，赔偿损失，还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒尚未取得预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证；(二)故意隐瞒已经抵押的房屋；(三)故意隐瞒已经出卖给第三人或者已经取得拆迁补偿安置房屋的事实。

第10条。

买受人要求确认出卖人与第三人所签订的商品房买卖合同无效，理由是出卖人与第三人恶意串通，通过订立商品房买卖合同将房屋交付使用，致使房屋不能取得所有权。拆迁纠纷律师

第11条。

除当事人另有约定外，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本合同所述的房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；如出卖人接到出卖人的书面交房通知而无正当理由拒不接收，则本合同所述的房屋毁损、灭失的风险，从书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，除非法律另有规定或双方另有约定。

第12条。

由于房屋主体结构存在质量问题而不能交付使用，或者在房屋交付使用后，房屋主体结构存在质量问题而经核查确属不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第13条

买受人要求解除合同并赔偿因房屋质量问题而严重影响正常居住使用而造成的损失的，应予支持。所交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，卖方应负责维修；卖方拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，买方可自行或委托他人维修。修理费用及修理过程中发生的其它损失由卖方承担。

第14条。

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，应当按照约定处理；合同未约定或者约定不明确的，应当按照下列原则处理：(一)面积误差比值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，应当予以支持；买受人同意继续履行合同时，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的，由买受人按约定价格补足；面积误差比在3%以内(含3%)的，由出卖人承担，所有权归买受人；面积误差比在3%以内(含3%)的，由出卖人承担，面积误差比在3%以内(含3%)的，产权归买受人；面积误差比在3%以内(含3%)的，产权归出卖人。

第15条。

依照《合同法》第九十四条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内仍不履行的，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。未经法律规定或当事人无约定，经对方当事人催告后，合理期限为三个月的解除权行使期。如果对方未提出异议，则解除权自其提出异议之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。

第16条。

约定的违约金过分高于造成的损失的，应当减少；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，应当减少；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，应当减少。

第17条。

在商品房买卖合同中没有约定违约金的计算方法，可以参照下列标准确定违约金的数额：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。超过规定期限未交付使用的，按照逾期交付使用期间有关主管机关公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第18条。

因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物是尚未完工的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物是已经完工的房屋的，自合同订立之日起90日。未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。拆迁纠纷律师

第19条。

《城市房地产开发经营管理条例》中规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，在房屋所有权登记期限届满后一年以上，因出卖人的原因，买受人不能办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。

第20条。

卖方与包销人签订商品房包销合同，约定卖方将其开发建设的房屋交由包销人以卖方名义销售的，在包销期限届满时，卖方应按合同约定的包销价格购买房屋，除非双方另有约定。

第21条。

卖方自行出售已约定由买方包销的房屋，买方要求卖方赔偿损失的，应予支持，除非当事人另有约定。

第22条。

对买受人与买受人之间因商品房买卖合同而产生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼，如出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照其约定确定当事人之间的诉讼地位。

第23条

根据《商品房买卖合同》的约定，买受人以担保贷款方式付款，由于一方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同，致使商品房买卖合同无法继续履行的，另一方当事人可以请求解除合同，并可以要求赔偿损失。不能归责于某人。